Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego – pozytywne i negatywne konsekwencje ich uchwalenia

Podstawowym źródłem informacji o możliwościach architektoniczno-budowlanej aranżacji otaczającej nas przestrzeni jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to jedna z istotniejszych uchwał rady gminy która przez wiele lat będzie kształtowała rozwój miasta zarówno pod względem urbanistycznym jak i gospodarczym.  To plan miejscowy organizuje i porządkuje ład przestrzenny zgodnie z zasadą zrównoważonego rozwoju. Jego zalety są nieocenione i bezsprzeczne. Jednakże jak zawsze w życiu istnieje druga strona medalu – ta gorsza.

Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Podstawowe zalety miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego:

-                           jasno zdefiniowana polityka przestrzenna gminy – plany miejscowe dzielą miasta i gminy na swego rodzaju sektory o określonym charakterze (mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe....). Istnienie planów przestrzennych w znacznym stopniu ułatwia potencjalnemu inwestorowi podjęcie poprawnej decyzji o zakupie nieruchomości. Na podstawie zapisów uchwały rady gminy nabywca może wstępnie zweryfikować możliwość realizacji inwestycji o określonym rodzaju. W dużej mierze  ogranicza to ewentualność nabycia nieruchomości nie pozwalającej zrealizować zamierzenia inwestycyjne.

-                           uproszczenie procedury administracyjnej – w celu uzyskania pozwolenia na budowę inwestor musi posiadać dokument stwierdzający i opisujący możliwość zagospodarowania terenu. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania będzie to decyzja o warunkach zabudowy – jednakże w dużych miastach okres oczekiwania na nią dochodzi do roku czasu! W sytuacji gdy plan miejscowy istnieje musimy pobrać z urzędu miasta lub gminy wypis i wyrys. Sprawnie działający urząd jest w stanie tą dokumentację przygotować z dnia na dzień a to jest ogromnie istotne z punktu widzenia planowania terminu realizacji inwestycji.

Wybrane ograniczenia miejscowych planów zagospodarowania:

-                           przesadna szczegółowość – jest bardzo częsty problem pojawiający się podczas procesu projektowania inwestycji. Plany miejscowe oprócz charakterystyki funkcji danego obszaru niejednokrotnie w sposób bardzo drobiazgowy uszczegółowiają konkretne rozwiązania urbanistyczne. W odniesieniu do podziałów nieruchomości plany miejscowe najczęściej określają tylko podstawowe kryteria którym muszą odpowiadać nowo wydzielone działki ( czyli np.: minimalna powierzchnia, szerokość, określony stosunek boków). Jednakże w swojej karierze zawodowej spotkaliśmy się z planami miejscowymi które poza ogólnymi warunkami opisującymi podziały nieruchomości na załączniku graficznym w sposób ostateczny i bezdyskusyjny przedstawiały usytuowanie nowych granic działek. Sytuacja taka w istotny sposób ogranicza korzystanie z prawa dysponowania i dzielenia swojej nieruchomości. O szczegółowej formie parcelacji działki decyduje zewnętrzna firma urbanistyczna (często z innego miasta) nie znająca rzeczywistych warunków terenowych. Odbywa się to bez wizji lokalnej na gruncie a także niejednokrotnie na podstawie nieaktualnych podkładów geodezyjnych. Podobnie sytuacja przedstawia się ze szczegółowymi zapisami architektonicznymi w planach zagospodarowania. Spotkaliśmy się z sytuacją w której konieczna była wymuszona zmiana konstrukcji więźby dachowej budynku tylko dlatego iż w planie miejscowym był zapis stanowiący o tym że kalenica budynku ma być prostopadła do ulicy. Budynek był położony na rogu dwóch ulic i jego lokalizacja miała korespondować z tą drugą ( podrzędną ) ulicą. Niestety trzeba było sztucznie i na siłę zmienić całą więźbę ( cały wykaz belek ) aby zachować zgodność z literalnym zapisem planu zagospodarowania przestrzennego. Dodam jeszcze iż ingerencja ta w znikomym stopniu wpłynęła na zewnętrzny obraz bryły budynku – czyli sztuka dla sztuki żeby się w papierach zgadzało.

-                           brak możliwości modyfikacji planu miejscowego – plan miejscowy stanowi akt prawa lokalnego. Po jego uchwaleniu przez radę miasta lub gminy nie ma możliwości ingerencji w treść. Jedynym sposobem zmiany zapisów planu jest złożenie wniosku na etapie jego weryfikacji bądź ponownego tworzenia. Jednakże weryfikacje planów miejscowych mają miejsce stosunkowo rzadko – raz podczas kadencji rady. Zupełnie inaczej ma się sprawa w sytuacji gdy gmina nie ma uchwalonego planu miejscowego. Wtedy należy wystąpić do urzędu o wydanie indywidualnej decyzji o warunkach zabudowy. Często trzeba dosyć długo czekać na jej otrzymanie jednak w związku z tym iż charakteryzuje ona indywidualne warunki określonego gruntu w pewnych przypadkach można uzyskać pozytywne rozstrzygnięcia w kwestiach do których plan podszedłby zbiorowo z pominięciem sugestii pojedynczego inwestora.

Powyższa analiza pozwala wysunąć kilka wniosków:

-                           Plany miejscowe w sposób metodyczny porządkują ład przestrzenny w gminie.

-                            Pozwalają znacznie skrócić okres przygotowania inwestycji.

-                           W sposób klarowny określają potencjalne możliwości zagospodarowania nieruchomości

ale w przypadku opracowania nieprofesjonalnego plany miejscowe:

-                           zakłócają możliwość swobodnego dysponowania nieruchomościami w imię subiektywnej wizji pojedynczego urbanisty

-                           wymuszają sztuczne rozwiązania ze względu na przesadną szczegółowość swoich zapisów

-                           ograniczają możliwości alternatywnych funkcji użytkowania przestrzeni do czasu przeprowadzenia administracyjnej procedury ich weryfikacji.

                                                            geodeta inż. Piotr Kędziora